En matière de surélévation d’un bâtiment, il convient de distinguer la surélévation d’immeuble et la surélévation de maison. La première renvoie aux règles et aux lois régissant les copropriétés (loi ALUR, loi Boutin), tandis que la seconde relève uniquement du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et d’éventuelles contraintes de servitude du voisinage. Explications.
Le droit relatif à la surélévation d’un immeuble en copropriété
Traditionnellement, la surélévation d’immeuble est envisagée lorsque le propriétaire du dernier étage désire agrandir son appartement ou lorsqu’un promoteur souhaite lancer une opération immobilière, pour créer des niveaux supplémentaires. À noter que cette création de nouveaux étages peut aussi être à l’initiative de la copropriété.
La loi ALUR de 2014 a légèrement modifié le droit relatif à la surélévation d’immeuble de 1965, puisqu’il suffit, désormais, que le vote soit approuvé par la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Avant, il fallait impérativement obtenir l’unanimité de l’Assemblée générale des copropriétaires.
À noter que la loi Boutin du 25 mars 2009 avait aussi modifié la loi de surélévation d’un immeuble de 1965, puisqu’elle permet désormais de l’accorder avec un vote à la majorité (51%), lorsque la copropriété est située en zone de DPU (Droit de Préemption Urbain).
Plus concrètement, pour tout projet visant à surélever un immeuble, les conseils d’un architecte sont absolument indispensables : en effet, ce type d’opération réclame de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU), mener des études préalables (sol, fondations, structure de l’immeuble), évaluer les modifications structurelles (électricité, chauffage, ascenseur, arrivée/évacuation d’eau…), avant d’obtenir l’accord de la copropriété.
Les règles et contraintes relatives à la surélévation de maison
Lorsqu’elle n’est pas régie par une copropriété, la surélévation d’une maison permet à son propriétaire d’agrandir son bien immobilier, pour gagner des mètres carrés et y installer de nouvelles pièces (chambres, salle de bain, suite parentale, bureau…). Proche d’un projet de surélévation d’immeuble, cette extension n’obéit pas aux mêmes règles et contraintes.
Avant de réaliser les travaux de surélévation d’une construction ou bâtiment, il faut impérativement consulter le PLU de la commune : ce document y définit les hauteurs à ne pas dépasser et parfois, les matériaux à privilégier. À noter que certaines régions de France interdissent, tout bonnement, de surélever sa maison, puisque toute modification de la pente de la toiture existante est proscrite.
Les propriétaires doivent également respecter les contraintes de servitude de voisinage – à savoir un ensemble d’obligations définissant les bonnes relations entre voisins. Par exemple, la surélévation de maison ne doit pas couper l’accès à la voie publique des voisins ou elle doit respecter une certaine distance entre les deux habitations.
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